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不動産投資、出口戦略について考えてみる。

皆さんこんにちは。

今回の記事では、不動産投資の出口戦略について考えていきたいと思います。

不動産投資では出口戦略が大切と言われることが多いですが

その理由についても触れていきたいと思います！

不動産投資には出口戦略が大切な理由

まずはじめに、不動産投資から得られる利益は何でしょうか。

まさろうは2点あると考えています。

1点目はインカムゲインです。

そして２点目は、キャピタルゲインです。

インカムゲインとは

インカムゲインとは毎月得られる運用益。

そう！家賃収入を指します。

これにより不動産投資では株式投資や投資信託等に比べ比較的高い運用益を

安定して得ることができます。

もちろん空室リスクもありますが、一定対策の方法もありますよ。

詳しくは以下の記事（リンクをクリック！）をご参照ください♪

また、このインカムゲインに加えもう一つの利益がキャピタルゲインです。

キャピタルゲインとは

キャピタルゲインとは不動産価格が購入価格よりも上昇することにより、

売却益が生じることを指します。

冒頭に出口戦略と記載しましたが、出口戦略とはまさにこの売却時期の戦略のことなのです。

不動産の売却検討には３つの要素があります。

フルローンを組める時期に売却を検討しよう！

不動産を購入する際はほとんどの人がローンを組むと思います。

35年ローンの方が多いと思いますが、一体築年数何年までが

フルローンの対象となるかご存知でしょうか。

そうなんです。

金融機関によっても異なりますが、基本はローンの設定ができる期間は以下の計算で決まります。「６０ ー 築年数」です。

この数式、ご存じでしたか？？

つまり、より多くの人を対象に物件を売却したい場合は築年数２０〜２５年の間に

売却を検討することを推奨します。

一方で都心のワンルームなどであれば需要は高い為、２５年を超えても

買い手がつく可能性もあります。

地方の物件などの場合は上記の数式も意識してみることをオススメします(^_^)

物件価値の決定要素について

続いて、売却価格の決定要素についてです。

こちらも出口戦略、すなわちキャピタルゲインを得るためには必要な観点です。

さて、物件の売却時の価値はどのように決まるのでしょうか。

物件の立地でしょうか。

はたまた築年数でしょうか。

もちろん上記の要件は間違いではありません。

しかし、最も大きな確定要素は「売却時点における家賃の金額」なのです。

家賃が１０００円異なるだけで物件価値には３０万円程度の差が出てくるのです。

家賃収入は住民が退去する段階で任意に管理会社と交渉することが可能です。

物件の家賃相場などを鑑みてしっかりと検討することをおすすめします♪

同じマンション内の物件でも売買価格が異なる場合の原因はまさにこれです。

（まさろうが不動産営業マンに実際にヒアリングした内容ですヮ(ﾟдﾟ)ォ!）

保有するのも選択肢としてあり

３つ目ですが、まさかの保有という選択肢についてです。

出口戦略とは、売却することだけを指す言葉ではないとまさろうは思います。

上述の２点で売却を行わなかった場合も買い手がつく場合はもちろんあります。

一方で売却するためのハードルは上がります。

その際の選択肢として、保有することもありだとまさろうは思うのです。

もちろん、複数不動産物件を所有している場合は全物件で保有を検討するのは

リスクが高いと思います。

老朽化による修繕リスクなど、利益よりも費用の方が勝る危険も高くなります。

一方で、初めて購入した物件については都心部などであれば保有することで

長期的な家賃収入を得ることも選択肢としてありだと思います。

その場合は繰り上げ返済を強くおすすめします。

そして返済が完了したら２つ目の物件を購入します。

返済にはその物件から得られる家賃収入と１つ目の物件で得られている家賃収入と

ローンの返済で早期に自己資産に変えてしまいましょう！

そして３つ目の物件を購入した際も同様です。

このように物件を買い足していくと、返済期間はどんどん短くなり、

徐々に築浅の段階で返済が完了する物件が増えていきます。

その際にキャピタルゲインを本格的に検討しても良いかとまさろうは思います。

焦らなくて大丈夫です。

あなたの資産は雪だるま式にどんどん増えていくはずです。

まとめ

今回は不動産投資の出口戦略についてまとめました。

まさろうなりの考えをまとめてみました。

出口戦略は人それぞれですし、間違いは有りません。

一方で、自分なりの出口戦略を描いておくことは必要不可欠であると感じます。

不動産投資にご興味を持っていただいている方、

または既に不動産投資を行っている方はぜひ参考にしていただけますと幸いです。

皆さんの人生が輝きますように。

最後まで読んでいただきありがとうございました！

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