【投資用物件を選ぶ際の着眼点を紹介!】押さえるポイントは5つです♪

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【投資用物件を選ぶ際の着眼点を紹介!】押さえるポイントは5つです♪

みなさんこんにちは、まさろうです(*^^*)

今回は不動産の運用をご検討されていらっしゃる方向けの記事となっています。

まさろうが投資用物件を選ぶ際の着眼点についてまとめていきます!

ぜひ参考にしてみてください♪

それでは、今回も宜しくお願いします!

不動産販売価格の決定要因とは

不動産が一般に販売される際の価格方法には各種要因があります。

具体的には以下のような観点で見ることが多いです。

  • 契約方式(サブリース契約か集金代行契約か)
  • 家賃設定額(相場に対する物件販売時の設定額)
  • 築年数(新築か中古か)
  • 土地代(高い地域か低い地域か)
  • 駅からの距離とデザイン性

不動産価格はサブリース料などにも大きく関わる観点です。

順番に上記の観点に触れながら、物件を選ぶ際の着眼点についてお伝えしていきたいと思います。

契約方式(サブリース契約か集金代行契約か)

サブリース契約か集金代行契約かという観点も物件の販売価格の決定には重要な要素となっています。

サブリース契約と集金代行契約については以下のリンクを参照してみてください(*^^*)

サブリース契約は空室になった際や築年数を重ねて家賃相場が下がる場合であっても、契約当初の家賃保証料を家賃収入として受け取ることができる契約方式です。

すなわち、不動産仲介管理業にとっては、サブリース契約を行う物件は慎重に決定をする必要が出てきます。

例えば、空室リスクが低い地域の物件であることや、耐震性の高い物件であることなどです。

つまり、サブリース契約を行うことのできる地域や物件は限られるのです。

主にサブリース契約は東京や大阪を中心に行われている契約方式となります。

一方で集金代行契約は空室リスクなどの場合も不動産仲介管理業者は保証する必要がないため、地域や物件に関わらず導入可能な契約方式となっています。

家賃設定額(相場に対する物件販売時の設定額)

家賃相場も建物の物件価格を決定する際には大きな決定要素となります。

例えば同じマンションの1ルームであっても部屋によって価格が違うことがあります。

その理由は家賃の設定金額に比例します。

この傾向は、以下のようにまとめる事ができます。

  • サブリース契約:家賃設定金額は低め
  • 集金代行契約:家賃設定金額は相場より高め

このように違いが出てくる理由としては「サブリース契約の場合」では長期的に、空室時も事故物件となった場合も家賃保証をしていく必要があるため、家賃設定額は販売当初から低めに設定をされています。

一方で、「集金代行契約の場合」では運用においては家賃設定額は築年数を重ねるごとに家賃相場に収束する場合が多く、不動産仲介管理業者が負うリスクも少ないため相場に対して高く設定されます。

一見家賃が低いことはデメリットであり、家賃が高いことはメリットに感じるかもしれませんが、両者には一長一短があります。

例えば、家賃が低い場合、物件の販売価格は低くなるため、返済までの期間が短くなり(損益分岐点に達する期間が短い)割安で不動産投資を行うことができます。

参考として、家賃が約1,000円異なると販売価格は約30万円異なると言われています。

集金代行契約はその逆となり、家賃が高く設定されているため物件の販売価格も高く設定されています。長期的には相場の家賃に収束する傾向があるため、徐々に家賃設定額も下がっていくのが一般的です。

戦略としては長期的保有を視野にインカムゲインを得たい方は、サブリース契約で運用を行うことがおすすめです。

また、短期的保有を視野に売却によるキャピタルゲインを得たい方は、集金代行契約で運用を行い、高い家賃設定額を適用している間に物件の売却を検討することをおすすめします。

もちろんあくまで一つの観点ですのでオススメの運用方法は目的によっても変わってきます。

集金代行契約である場合は、自己資産に早期に変えること(繰上返済)で長期的な保有を行うことなども得策だと思います。(一番のリスクは空室や風評リスクによる家賃収入が途絶えた中でのローン返済だとまさろうは考えているため)

あくまで参考の一つにしていただければと思います(*´ω`*)

築年数(新築か中古か)

新築は一般的にプレミアが加算されており、物件販売価格が高めに設定されているという特徴があります。実際は不動産会社の規模によっても実態は大きく異なります。

プレミアは一定存在しますが、比較的低いプレミアに抑えて購入することも販売会社によっては可能です。

サブリースは長期的な保有を視野に行う場合は多いため、新築物件を取り扱うことが多いです。

中古物件の場合は新築に比べ物件販売価格が安価な場合がほとんどです。

また、一般に新築物件は物件購入後はプレミアが外れ、市場価格は一定額下がる傾向にあります。

また、物件価格は築浅の場合変動することがありますが、築10年ほど経ってからは物件販売価格が落ち着く傾向にあります。

そのため、中古物件は比較的購入時の物件価格と変わらない条件で保有することができると言われています。

※一定は築年数とともに下がっていきますがプレミアムなどの影響と比べると差額は低くなるイメージです。

土地代(高い地域か低い地域か)

ここでは東京と大阪を例に具体的に見ていきたいと思います。

実は不動産の物件価格は最終的には土地代に収束すると言われています。

以下の図を御覧ください。

東京と大阪の土地代は1,500万に対して200万程度で設定されています。

建物は築年数を重ねるごとに価格が下がっていきます。

一方で土地の価格は大きな変動がありません。

そのため物件の販売価格は1,500万円であることは変わらなくとも数年先は両者では大きな差が出てくることになります。

東京の物件においては上記の図の場合は、最低でも1,500万円の価値は維持することができる一方で、大阪の物件の場合は200万円の価値に収束する可能性が高くなるということがわかっていただけると思います。

先程、家賃設定金額は物件価格と比例するというお話をしましたが、逆もまた然りです。

物件価格が高ければ、家賃を高く設定することができ、物件価格が低い場合は家賃を低く設定することになります。

そのため、不動産仲介管理業者はより長期的に高く家賃を設定できる建物を選定することが多いです。

また、サブリース料(手数料)についても上記の影響などを鑑みて、東京の物件の場合は約10%に対して、大阪の物件では約20%の手数料が設定されています。

駅からの距離とデザイン性

駅からの距離が物件価格に影響する理由は先程の土地代に深く関係しています。

一般的に土地は駅に近いほど土地代は高くなり、駅から遠いほど土地代は安くなります。

そのため、できるだけ駅に近い物件を運用することで、長期的に見ても大きな家賃設定額の変動影響を受けることがないため、おすすめとされています。

では、駅から遠い物件は買うべきではないかというとそうではありません。

一般的に駅から遠い物件はデザイナーズマンションと言われるおしゃれな外観と内装を兼ね備えた物件が多い傾向にあります。

つまり、物件の価値は土地代に収束していきますが、リフォームやおしゃれな外観や内装などの付加価値を加えることで価格の維持を図っています。

反対に駅に近い土地代が高い物件ではシンプルな作りのマンションが多いのもこのためです。

駅の近くであれば需要も高いためシンプルな作りでも入居者を見込むことができ、販売価格も押さえることができるためです。

このように駅に近いことは一つの観点ですが、駅から遠い場合も物件としてのメリットはあります。

デザイナー性の高いマンションを運用したい方は駅から遠い物件でも良いかもしれません。

まとめ

今回は物件を購入する際の着眼点についてまとめてみました。

着眼点としては5つにまとめる事ができます。

もちろんこの他にも様々な良い着眼点が存在します。

皆さんが大切にされている着眼点もまた正解です。

参考の一つとしてお役に立てれば嬉しいです。

他にも投資に関する様々な記事を投稿していきますのでぜひ楽しみにしていてください。

皆さんの人生が輝きますように。

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この記事を書いた人
まさろう

大手金融機関サラリーマンです。

一度きりの人生、有限な時間を会社のために費やす日々に疑問を抱く。
自分や家族の人生を輝かせるため、経済的に独立することを志す。
「意思あるところに道はできる」
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